Un acquirente scopre a pochi giorni dalla stipulazione del rogito che l’immobile oggetto di vendita è affetto di diversi abusi edilizi ed agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento del promissario venditore e per vedersi versato il doppio della caparra prestata alla stipula del preliminare.

In primo grado la domanda viene accolta, pronuncia confermata in appello.

Il giudizio giunge all’esame della corte di legittimità (Cass.civ. sez. II  ord. 23 novembre 2020 n. 26558), che  chiarisce come per valutazione dell’inadempimento debba esservi adeguata valutazione circa l’incidenza del vizio lamentato sulla intera prestazione, potendosi risolvere il vincolo solo ove l’inadempimento abbia caratteri di rilevanza e gravità significativi, indagine non compiuta dal giudice di merito.

“– è noto che, ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (cfr. Cass. 24003/2004; id. 3742/2006; id. 15052/2018);
– nel caso in cui, come quello di specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti (garages e legnaia), pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c.;
– ciò in quanto in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica, come nel caso del recesso del P. , non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso (cfr. Cass. 8081/2012; id. 11659/2018);
– ciò posto, nel caso di specie, tale valutazione risulta del tutto omessa dalla Corte d’appello di Torino e, pertanto, la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla medesima corte, in diversa composizione, per il riesame dell’appello alla luce dei principi di diritto sopra enunciati“

© cgs legal 27 novembre 2020